El Gobierno de Grecia ha anunciado un impuesto del 15% sobre la compra de vivienda para compradores de fuera de la UE a partir del 1 de julio de 2027, en lugar del 3% actual. Todavía no hay ley, pero el plan sensato es uno solo: cerrar la operación antes de esa fecha. En un inmueble de 400 000 €, la diferencia con un cálculo simple sobre el precio sería de 48 000 €.
Qué se sabe hoy
Hoy el impuesto sobre la compra es del 3%. El Gobierno ha anunciado un tipo del 15% para compradores de fuera de la UE a partir del 1 de julio de 2027. Conviene separar dos cosas: el anuncio ya está hecho, pero la ley todavía no existe. Por eso los detalles pueden aparecer más adelante, y no vamos a adelantarlos.
Lo que debe hacer el comprador no cambia por esta incertidumbre. Si espera a la ley, puede perder el tiempo que necesitará para prepararse. Si cierra la operación antes del 1 de julio de 2027, compra con el tipo vigente del 3%, sea cual sea el texto final.
A quién afecta
El tipo anunciado se refiere a los compradores de fuera de la UE. El pasaporte de Vanuatu no cambia esa situación: un ciudadano de Vanuatu compra como persona de fuera de la UE. Lo mismo vale para un comprador con pasaporte ruso.
Para quienes buscan la residencia en Grecia mediante la compra de vivienda, el tema es especialmente importante. Con pasaporte ruso hoy no se puede solicitar esa residencia, y con pasaporte de Vanuatu sí. Es decir, este lector casi siempre queda sujeto al nuevo tipo si no se adelanta.
Cuánto es en dinero
Un cálculo simple sobre el precio de compra para los tres umbrales de residencia. Es una referencia: el importe exacto de cada inmueble se determina en la operación. Para un inmueble por encima del umbral, la diferencia crece con el precio.
Sumémoslo al programa de Vanuatu. Una familia de cuatro paga en el fondo $165 000 con la tasa, y en el programa de aportación $185 000. A eso se añaden la vivienda y el impuesto: en un inmueble de 400 000 € son 12 000 € ahora o 60 000 € con el tipo anunciado. Los documentos, las traducciones y las comisiones bancarias se pagan aparte, contra factura.
| Precio de la vivienda | Impuesto del 3% | Impuesto del 15% | Diferencia |
|---|---|---|---|
| 250 000 € | 7 500 € | 37 500 € | 30 000 € |
| 400 000 € | 12 000 € | 60 000 € | 48 000 € |
| 800 000 € | 24 000 € | 120 000 € | 96 000 € |
Qué umbrales rigen para la residencia
El umbral de compra depende del lugar y del tipo de inmueble. Para la mayor parte de Grecia es de 400 000 €. Para Ática, Salónica y las islas grandes, 800 000 €. El umbral de 250 000 € se aplica a la conversión de locales comerciales en vivienda y a edificios históricos tras su restauración.
El nuevo tipo cambia el cálculo. Antes, al elegir entre regiones se comparaban sobre todo el precio y el umbral. Después del 1 de julio de 2027, a la diferencia de precio se sumará el impuesto, por lo que comprar en una región cara pesará bastante más en el presupuesto. Es otra razón para decidir la región con antelación y no en las últimas semanas.
Cómo contar el tiempo hacia atrás desde el 1 de julio de 2027
El orden de los pasos es estricto. La reserva y el anticipo pueden pagarse antes del pasaporte, pero la compraventa y la solicitud de residencia se hacen con el pasaporte de Vanuatu. Por tanto, el pasaporte debe estar listo antes de la fecha de la operación.
La tramitación del pasaporte suele llevar 2 meses, como máximo 3. Si empieza solo en abril de 2027, incluso con un desarrollo normal casi no queda tiempo para elegir el inmueble y cerrar la operación. Por eso el inicio de la solicitud debe planificarse con bastante antelación, teniendo en cuenta el inmueble y la compraventa.
| Etapa del pasaporte | Plazo |
|---|---|
| Verificación previa | 1-2 días hábiles, gratuita, antes del contrato |
| Recopilación de documentos | 1-2 semanas |
| Verificación | Alrededor de una semana |
| Reunión de la Comisión | 2 veces al mes |
| Carta | Aproximadamente una semana después de la reunión |
| Pago y juramento | Hasta 3 meses tras la aprobación, se puede pedir una prórroga de 2 meses |
| Pasaportes | 2-4 semanas tras la biometría |
Qué puede mover sus plazos
Dos cosas alargan el proceso: unas vacaciones a mitad de la tramitación y una transferencia de dinero lenta. Ambas dependen de usted, así que se pueden descartar de antemano. Si queda poco tiempo hasta la fecha, acuerde con antelación el pago y las firmas.
La ventana de 3 meses para el pago y el juramento es cómoda cuando no hay prisa. Antes del 1 de julio de 2027 no conviene demorarse: cuanto más tarde sea el juramento, más tarde llegará el pasaporte y menos tiempo quedará para la compraventa. Tenga en cuenta también que en el proceso no hay poderes notariales, así que cada participante debe estar disponible para firmar y para la biometría en persona.
También conviene preparar el dinero con tiempo. La tasa se paga al firmar el contrato y la aportación según el calendario del contrato, en un solo pago o por partes. Desde Rusia, el pago no pasa por bancos de Rusia ni de Bielorrusia: paga el propio solicitante desde una cuenta personal en el extranjero, en rublos a través de un bróker, con criptomonedas o desde la cuenta de su empresa. No se aceptan empresas ajenas ni tarjetas de terceros.
Compruebe por separado el origen de los fondos. Su acreditación es obligatoria en cada solicitud, y el solicitante principal necesita un extracto de 6 meses, una carta del banco, un informe de activos y los documentos relacionados. Si los reúne a última hora, el margen de tiempo desaparece rápido.
Qué hacer ya ahora
El orden puede ajustarse a su situación, pero la lógica principal sigue siendo la misma: el pasaporte antes que la compraventa, y la compraventa antes que la fecha.
- Hacer la verificación previa: es gratuita y lleva 1-2 días hábiles.
- Determinar el umbral y la región: 400 000 €, 800 000 € o 250 000 € para inmuebles especiales.
- Elegir el programa de Vanuatu según la composición familiar: aportación o fondo.
- Preparar el origen de los fondos: es una parte obligatoria de cada solicitud.
- Pagar la reserva y el anticipo sin esperar al pasaporte, si el inmueble ya está elegido.
- Cerrar la compraventa y solicitar la residencia con el pasaporte de Vanuatu antes del 1 de julio de 2027.
Si la compra no es imprescindible
El nuevo impuesto se refiere a la compra. Si no necesita una vivienda y su objetivo es vivir en Grecia, mire la residencia por ingresos: desde 3 500 € al mes, cónyuge +20%, hijo +15%, tarjeta por 3 años, historial de ingresos de 6-12 meses. Para ciudadanos de Rusia, la admisión de la solicitud la revisan abogados griegos.
Hungría sigue siendo la segunda opción de residencia si Grecia dejara de convenir por algún motivo. Conviene comparar las opciones antes de elegir el inmueble, para no pagar un anticipo por una vivienda que luego resulte innecesaria.
Preguntas frecuentes
¿El impuesto del 15% ya es ley?
No. El Gobierno lo ha anunciado para compradores de fuera de la UE a partir del 1 de julio de 2027, pero la ley aún no existe. Conclusión práctica: es mejor cerrar la operación antes de esa fecha.
¿El pasaporte de Vanuatu libera del nuevo tipo?
No. Vanuatu no forma parte de la UE, así que un ciudadano de Vanuatu será un comprador de fuera de la UE.
¿Basta con pagar el anticipo antes del 1 de julio de 2027?
Oriéntese por la operación cerrada, no por el anticipo. Cómo regulará la ley los casos intermedios aún se desconoce.
¿Cuándo empezar la tramitación del pasaporte?
Con antelación. El pasaporte lleva normalmente 2 meses, como máximo 3, y después aún hay que cerrar la operación. Empezar en abril de 2027 casi no deja tiempo.