Die griechische Regierung hat angekündigt, ab dem 1. Juli 2027 auf Immobilienkäufe von Käufern von außerhalb der EU eine Steuer von 15 % statt der heutigen 3 % zu erheben. Ein Gesetz gibt es noch nicht, doch der vernünftige Plan ist nur einer: den Kauf vor diesem Datum abschließen. Bei einer Immobilie für 400 000 € beträgt der Unterschied in der einfachen Rechnung vom Kaufpreis 48 000 €.
Was heute bekannt ist
Heute beträgt die Steuer beim Kauf 3 %. Die Regierung hat für Käufer von außerhalb der EU einen Satz von 15 % ab dem 1. Juli 2027 angekündigt. Wichtig ist, zwei Dinge zu trennen: Die Ankündigung ist erfolgt, ein Gesetz gibt es noch nicht. Einzelheiten können deshalb später kommen, und wir spekulieren nicht darüber.
Für das Vorgehen des Käufers ändert diese Unsicherheit nichts. Wer auf das Gesetz wartet, kann Zeit verlieren, die er für die Vorbereitung braucht. Wer den Kauf vor dem 1. Juli 2027 abschließt, kauft zum geltenden Satz von 3 %, wie auch immer der endgültige Gesetzestext ausfällt.
Wen das betrifft
Der angekündigte Satz gilt für Käufer von außerhalb der EU. Ein Pass von Vanuatu ändert daran nichts: Ein Staatsbürger von Vanuatu kauft als Person von außerhalb der EU. Dasselbe gilt für Käufer mit russischem Pass.
Für alle, die über einen Immobilienkauf zur Aufenthaltserlaubnis in Griechenland wollen, ist die Frage besonders wichtig. Mit einem russischen Pass kann man diese Aufenthaltserlaubnis derzeit nicht beantragen, mit einem Pass von Vanuatu schon. Diese Leser fallen also fast immer unter den neuen Satz, wenn sie nicht vorher abschließen.
Was das in Geld bedeutet
Eine einfache Rechnung vom Kaufpreis für die drei Schwellen der Aufenthaltserlaubnis. Das ist ein Richtwert, der genaue Betrag für ein konkretes Objekt wird beim Kauf festgelegt. Bei einem Objekt oberhalb der Schwelle wächst der Unterschied mit dem Preis.
Rechnen wir das mit dem Programm von Vanuatu zusammen. Eine vierköpfige Familie zahlt im Fonds $165 000 mit Gebühr, im Beitragsprogramm $185 000. Dazu kommen Wohnung und Steuer: Bei einem Objekt für 400 000 € sind das jetzt 12 000 € oder 60 000 € zum angekündigten Satz. Dokumente, Übersetzungen und Bankgebühren kommen gesondert nach Rechnung dazu.
| Kaufpreis | Steuer 3 % | Steuer 15 % | Unterschied |
|---|---|---|---|
| 250 000 € | 7 500 € | 37 500 € | 30 000 € |
| 400 000 € | 12 000 € | 60 000 € | 48 000 € |
| 800 000 € | 24 000 € | 120 000 € | 96 000 € |
Welche Schwellen für die Aufenthaltserlaubnis gelten
Die Kaufschwelle hängt von Lage und Art des Objekts ab. In den meisten Landesteilen Griechenlands liegt sie bei 400 000 €. In Attika, Thessaloniki und auf den großen Inseln bei 800 000 €. Die Schwelle von 250 000 € gilt bei der Umwandlung von Gewerbeflächen in Wohnraum und für Baudenkmäler nach der Restaurierung.
Der neue Satz verändert die Rechnung. Früher verglich man bei der Wahl zwischen den Regionen vor allem Preis und Schwelle. Nach dem 1. Juli 2027 kommt zum Preisunterschied die Steuer hinzu, ein Kauf in einer teuren Region wird das Budget daher spürbar stärker belasten. Das ist ein weiterer Grund, sich früh für eine Region zu entscheiden und nicht erst in den letzten Wochen.
So rechnen Sie die Zeit ab dem 1. Juli 2027 zurück
Die Reihenfolge der Schritte ist streng. Reservierung und Anzahlung sind vor dem Pass möglich, aber der Kauf und der Antrag auf die Aufenthaltserlaubnis erfolgen mit dem Pass von Vanuatu. Der Pass muss also vor dem Kaufdatum fertig sein.
Die Ausstellung des Passes dauert in der Regel 2 Monate, höchstens 3. Wer erst im April 2027 beginnt, hat selbst bei normalem Verlauf kaum noch Zeit für die Objektwahl und den Kaufabschluss. Planen Sie den Start des Antrags deshalb deutlich früher, unter Berücksichtigung von Objekt und Kauf.
| Etappe des Passes | Dauer |
|---|---|
| Vorabprüfung | 1-2 Werktage, kostenlos, vor dem Vertrag |
| Dokumente sammeln | 1-2 Wochen |
| Prüfung | Etwa eine Woche |
| Sitzung der Kommission | 2 Mal im Monat |
| Schreiben | Etwa eine Woche nach der Sitzung |
| Zahlung und Vereidigung | Bis zu 3 Monate nach der Genehmigung, eine Verlängerung um 2 Monate kann beantragt werden |
| Pässe | 2-4 Wochen nach der Biometrie |
Was Ihre Fristen verschieben kann
Zwei Dinge verlängern das Verfahren: Urlaub mitten in der Abwicklung und eine langsame Geldüberweisung. Beides liegt bei Ihnen, lässt sich also vorab aus dem Plan nehmen. Wenn bis zum Stichtag wenig Zeit bleibt, klären Sie Zahlung und Unterschriften im Voraus.
Das Fenster von 3 Monaten für Zahlung und Vereidigung ist bequem, solange keine Eile besteht. Vor dem 1. Juli 2027 sollten Sie es nicht ausreizen: Je später die Vereidigung, desto später der Pass und desto weniger Zeit für den Kauf. Bedenken Sie außerdem, dass es im Verfahren keine Vollmacht gibt, jeder Teilnehmer muss also für Unterschrift und persönliche Biometrie verfügbar sein.
Auch das Geld sollten Sie früh vorbereiten. Die Gebühr wird bei Vertragsabschluss gezahlt, der Beitrag nach dem Zahlungsplan des Vertrags, in einer Summe oder in Raten. Aus Russland läuft die Zahlung nicht über Banken in Russland und Belarus: Der Antragsteller zahlt selbst von einem persönlichen Konto im Ausland, in Rubel über einen Broker, in Kryptowährung oder vom Konto seiner eigenen Firma. Eine fremde Firma und eine fremde Karte werden nicht akzeptiert.
Prüfen Sie gesondert die Herkunft der Mittel. Ihr Nachweis ist für jeden Antrag Pflicht, und der Hauptantragsteller braucht einen Kontoauszug für 6 Monate, ein Bankschreiben, einen Vermögensbericht und die dazugehörigen Unterlagen. Wer sie erst im letzten Moment zusammenstellt, verliert den Zeitpuffer schnell.
Was Sie jetzt schon tun können
Die Reihenfolge lässt sich an Ihre Lage anpassen, die Hauptlogik bleibt: Pass vor dem Kauf, Kauf vor dem Stichtag.
- Die Vorabprüfung durchlaufen: Sie ist kostenlos und dauert 1-2 Werktage.
- Schwelle und Region bestimmen: 400 000 €, 800 000 € oder 250 000 € für Sonderobjekte.
- Das Programm in Vanuatu nach Familiengröße wählen: Beitrag oder Fonds.
- Die Herkunft der Mittel vorbereiten: Sie ist fester Bestandteil jedes Antrags.
- Reservierung und Anzahlung leisten, ohne auf den Pass zu warten, wenn das Objekt schon feststeht.
- Den Kauf abschließen und die Aufenthaltserlaubnis mit dem Pass von Vanuatu vor dem 1. Juli 2027 beantragen.
Wenn ein Kauf nicht zwingend ist
Die neue Steuer betrifft den Kauf. Wenn Sie keine Immobilie brauchen und in Griechenland leben wollen, schauen Sie sich die Aufenthaltserlaubnis über Einkommen an: ab 3 500 € im Monat, Ehepartner +20 %, Kind +15 %, Karte für 3 Jahre, Einkommensnachweis über 6-12 Monate. Bei Staatsbürgern Russlands prüfen griechische Juristen die Annahme des Antrags.
Ungarn bleibt die zweite Option für eine Aufenthaltserlaubnis, falls Griechenland aus irgendeinem Grund nicht mehr passt. Vergleichen Sie die Varianten besser vor der Objektwahl, damit Sie keine Anzahlung für eine Wohnung leisten, die sich später als überflüssig erweist.
Häufige Fragen
Ist die Steuer von 15 % schon Gesetz?
Nein. Die Regierung hat sie für Käufer von außerhalb der EU ab dem 1. Juli 2027 angekündigt, ein Gesetz gibt es noch nicht. Praktische Konsequenz: Den Kauf besser vor diesem Datum abschließen.
Befreit ein Pass von Vanuatu vom neuen Satz?
Nein. Vanuatu gehört nicht zur EU, ein Staatsbürger von Vanuatu gilt daher als Käufer von außerhalb der EU.
Reicht es, die Anzahlung vor dem 1. Juli 2027 zu leisten?
Orientieren Sie sich am abgeschlossenen Kauf, nicht an der Anzahlung. Wie das Gesetz Zwischenfälle regeln wird, ist noch nicht bekannt.
Wann sollte ich die Beantragung des Passes beginnen?
Früh. Der Pass braucht in der Regel 2 Monate, höchstens 3, und danach muss der Kauf noch abgeschlossen werden. Ein Start im April 2027 lässt kaum Zeit.